¿Estás preparado para empezar el reto de comprar una casa en 2024? Asegúrate de leer nuestra guía de cómo hacerlo antes de empezar.
La mayoría de las ventas de vivienda incluyen los siguientes 13 pasos: Veamos con más detenimiento lo que implica cada uno de estos pasos y lo que harás en el proceso.
Paso 1: Decide si estás listo para comprar una casa
Comprar una casa es un gran compromiso. Antes de empezar a buscar propiedades o comparar opciones de hipotecas debes cerciorarte de que estás preparado para ser un propietario de vivienda.
¿Te preguntas si deberías comprar una casa? Veamos algunos de los factores que los prestamistas y los propietarios de vivienda deberían considerar.
Ingresos y situación laboral
Tu prestamista no solo quiere saber cuánto dinero ganas. También quiere ver una historia laboral (generalmente de 2 años aproximadamente) para asegurarse de que tu fuente de ingresos sea estable y confiable.
Preparar tus ingresos se trata de reunir la documentación adecuada para mostrar empleo estable. Si estás en nómina, posiblemente solo necesites entregar talones de pago recientes y los W-2. Por otro lado, tendrás que presentar tus declaraciones de impuestos y otros documentos que pida el prestamista si trabajas por cuenta propia.
Relación deuda-ingreso
La relación deuda-ingreso (DTI) es otro instrumento financiero que usan los prestamistas hipotecarios para evaluar tu solicitud de préstamo. Tu DTI ayuda al prestamista a ver cuánto de tus ingresos mensuales es para deuda para que pueda evaluar la cantidad de deuda hipotecaria que puedes tener.
La DTI se calcula dividiendo tus deudas mensuales recurrentes entre tus ingresos brutos mensuales. Por ejemplo, si tus deudas mensuales (pagos mínimos de la tarjeta de crédito, pagos de préstamos, etc.) totalizan $2,000 por mes y tus ingresos brutos mensuales son $6,000, tu DTI es $2,000/$6,000, o sea, 33 %. Tu prestamista usará las deudas que están en tu informe de crédito para calcular tu DTI.
Dependiendo del tipo de préstamo que solicites, tu prestamista también puede calcular tu relación de gastos de vivienda, algunas veces conocida como DTI hipoteca-ingresos (front-end). Esta es una relación que considera tu pago mensual total de vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro) comparado con tus ingresos mensuales. Por ejemplo, si tienes un pago de vivienda de $1,200 y los mismos ingresos mensuales de $6,000, tu relación de gastos de vivienda es $1,200/$6,000, o sea, 20 %.
Es buena decisión revisar tu DTI antes de solicitar un préstamo. En la mayoría de los casos, necesitarás una DTI entre pagos mensuales de deudas e ingresos del 43 % o menos para calificar para la mayoría de las opciones de hipotecas, aunque este número varía según el prestamista, tipo de préstamo y otros factores.
Efectivo disponible
Aun con la ayuda de una hipoteca, necesitas efectivo disponible para financiar la compra de una casa, específicamente tu:
Down payment: Se puede comprar una vivienda sin pago inicial, pero la mayoría de los propietarios de vivienda necesitan tener algo de dinero en efectivo para un down payment. El down payment es el primer pago importante que haces sobre tu préstamo el cierre.
La cantidad de dinero que necesitas para un down payment dependerá del tipo de préstamo y de la cantidad de dinero de tu préstamo. Puedes comprar una vivienda con tan poco como el 3 % de down payment (aunque hay beneficios por pagar más).
Costos de cierre: También tendrás que pagar los costos de cierre antes de mudarte a tu nueva casa. Los costos de cierre son cargos que van directamente a tu prestamista y a otros terceros a cambio de crear tu préstamo.
La cantidad específica que pagarás en costos de cierre dependerá de dónde vivas y del tipo de préstamo. Es buena idea estar preparado con el 3-6% del valor de la casa como estimación de los costos de cierre. En algunas situaciones se puede transferir parte de los costos de cierre a su hipoteca o pagarlos el vendedor usando concesiones del vendedor.
Salud del crédito
Tu puntuación de crédito tiene un papel muy importante en los préstamos y tasas de interés a los que puedes calificar. Tu puntuación de crédito les dice a los prestamistas cuánto riesgo eres para darte un préstamo.
Tomar las medidas para mejorar tu puntuación de crédito y reducir tu deuda puede ser beneficioso en tu preparación para obtener una hipoteca. Mejores números significan mejores opciones de préstamo con tasas de interés más bajas.
Tu puntuación de crédito se basa en la siguiente información:
- Tu historial de pagos
- La cantidad de dinero que debes
- La duración de tu historial de crédito
- Tipos de créditos que has usado
- Tu búsqueda de nuevo crédito
¿Qué puntuación necesitas para calificar para un préstamo hipotecario? La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación de crédito de al menos 620 para calificar para la mayor parte de los préstamos. Con una puntuación arriba de 720 generalmente obtendrás los mejores términos de préstamo.
Con nuestro prestamista de preferencia, puedes calificar para un préstamo de la FHA o del VA con un puntaje FICO® medio de 580. Sin embargo, para calificar para estos con un puntaje medio menor de 620, necesitarás una relación de gastos de vivienda de no más del 38 % y una DTI general no mayor del 45 %.
Buena disposición para vivir en un lugar
Una hipoteca puede ser un compromiso de 30 años. Aunque no necesitas vivir en tu casa por el resto del plazo de la hipoteca, sigue siendo una gran decisión. Cuando eres propietario de una vivienda, es más difícil mudarse. A menos que estés comprando una segunda casa o propiedad de inversión, podría ser necesario que vendieras primero tu casa actual, lo que puede tomar tiempo.
Decide si estás preparado para vivir en el área actual por al menos unos años más. Considera tus objetivos de carrera, obligaciones familiares y más. Cada uno de estos factores tendrá un papel importante en el tipo de vivienda que compres y dónde establezcas tu residencia principal.
Momento oportuno
Decidir si es un buen momento para comprar una casa o no depende de una diversidad de factores personales (como preparación financiera y preferencias de estilo de vida) y de las condiciones del mercado (como salud económica y tasas hipotecarias actuales).
Al final, el momento adecuado para comprar una casa depende de tu propia situación única. Asegúrate de consultar a un experto financiero antes de tomar cualquier decisión financiera importante como comprar una casa.
Paso 2: Calcula cuánto puedes pagar por una casa
Una vez decidas que estás listo para comprar una casa, es el momento de hacer un presupuesto. Un buen lugar para empezar es calculando tu relación de DTI. Revisa tus deudas e ingresos actuales y considera cuánto dinero puedes permitirte pagar razonablemente cada mes en una hipoteca.
Ser propietario de vivienda conlleva varios costos de los que no tienes que preocuparte cuando estás alquilando. Debes pagar los impuestos sobre la propiedad y mantener alguna clase de seguro del propietario de vivienda. Calcula esos gastos en tu presupuesto del grupo familiar cuando decidas cuánto puedes permitirte pagar en una casa.
¿Tienes dificultad para determinar la cantidad? Habla con tu agente de bienes raíces o tu prestamista para que tengas una idea general de cuánta hipoteca te puedes permitir.
Paso 3: Ahorra para el down payment y los costos de cierre
Hay muchas maneras de ahorrar para la compra de tu casa, incluyendo mediante cuentas de inversión y de ahorro. Si tienes familiares que estén dispuestos a aportar dinero, puedes usar ese dinero regalado para el down payment (en cuyo caso, asegúrate de darle a tu prestamista una carta de regalo).
¿Pero cuánto debes ahorrar antes de comprar una casa? Veamos algunos de los principales gastos relacionados con la compra y cuánto quisieras ahorrar para eso.
Down payment
Tu down payment es un pago grande, de una sola vez, para la compra de una casa. Muchos prestamistas exigen un down payment porque mitiga la pérdida que podrían sufrir si un prestatario no paga la hipoteca.
Muchos compradores de vivienda creen que necesitan un down payment del 20 % para comprar una casa. Esto no es cierto. Además, un down payment por esa cantidad no es realista para muchos compradores de vivienda por primera vez.
Afortunadamente, hay muchas opciones para los compradores que no pueden hacer un down payment del 20 %. Por ejemplo, puedes obtener un préstamo convencional con un down payment de tan solo el 3 %. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen un down payment mínimo del 3.5 %. Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) incluso permiten que los prestatarios elegibles y calificados paguen $0 de down payment.
Sin embargo, hay ventajas de hacer un down payment más grande. Para empezar, generalmente significa que tendrás más opciones de hipoteca. También, por lo general significa que tendrás un pago mensual menor y una tasa de interés más baja. Además, si haces un down payment de al menos del 20 % en un préstamo convencional, no tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Costos de cierre
También es necesario que ahorres para cubrir los costos de cierre, los cargos que pagas para obtener el préstamo. Hay muchas variables que se usan para determinar cuánto pagarás por costos de cierre, pero generalmente es buena idea prepararse para el 3-6 % del valor de la vivienda. Eso significa que si estás comprando una casa que vale $200,000, podrías pagar entre $6,000 y $12,000 en costos de cierre.
Los costos de cierre específicos dependerán del tipo de préstamo, tu prestamista y dónde vivas. Casi todos los propietarios de vivienda pagarán por cosas como cargos de tasación y seguro de título. Si haces un préstamo respaldado por el gobierno, normalmente tendrás que pagar una prima de seguro o tarifa de financiamiento anticipadamente.
Antes de cerrar el préstamo, tu prestamista te dará un documento llamado Declaración de cierre en el que está la lista de todos los costos de cierre que tendrás que cubrir y cuánto tendrás que pagar en el cierre. Revisa cuidadosamente la Declaración de cierre antes del cierre para saber qué esperar y encontrar cualquier error.
Otros costos basándose en tipo de préstamo
El tipo de tu préstamo también podría exigir una inspección especializada. Por ejemplo, con frecuencia tienes que obtener una inspección de plagas antes de obtener un préstamo del VA. La mayoría de los prestamistas programarán esta inspección en tu nombre y te pasarán el costo en el cierre.
Estos gastos podrían parecer menores cuando se comparan con los otros costos asociados con comprar una casa, pero van sumando, así que asegúrate de presupuestar inteligentemente.
Paso 4: Decide qué tipo de hipoteca es adecuado para ti
Antes de que puedas solicitar una hipoteca, tendrás que decidir cuál es el mejor tipo de préstamo para ti y para cuál calificarás.
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales son hipotecas hechas por un prestamista privado y no respaldado por el gobierno. El tipo más frecuente de préstamo convencional son préstamos que están respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, algunas veces llamados préstamos conformes. La mayoría de las hipotecas en los Estados Unidos son préstamos convencionales. Los préstamos convencionales siempre son una opción popular para los compradores de vivienda y puedes obtener uno con tan poco como el 3 % de down payment.
Préstamos de la FHA
Respaldados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA tienen menos riesgo para los prestamistas porque el gobierno los asegura si dejas de hacer pagos. Como resultado, los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntuación de crédito que no son tan estrictos. Puedes obtener un préstamo de la FHA con un down payment tan bajo como el 3.5 %.
Préstamos del VA
Los préstamos del VA son préstamos hipotecarios para veteranos, miembros de las Fuerzas Armadas en servicio activo, reservistas elegibles o miembros de la Guardia Nacional y cónyuges sobrevivientes que califican. El beneficio más popular de los préstamos del VA para compradores de vivienda es que no se necesita down payment. Los préstamos del VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos.
Préstamos del USDA
Otro tipo de préstamo respaldado por el gobierno, un préstamo del USDA ayuda a comprar viviendas a las personas en áreas rurales y suburbanas. Puedes obtener un préstamo del USDA sin down payment, pero la vivienda debe estar en un área rural aceptable y debes cumplir las normas de elegibilidad de ingresos.
Paso 5: Obtén la preaprobación para una hipoteca
Cuando estás preparado para empezar a buscar casa, es el momento de obtener la preaprobación para una hipoteca. Cuando hagas la solicitud, tu prestamista te dará una carta de preaprobación en la que está la cantidad aprobada basándose en tu crédito, bienes e ingresos. Puedes mostrar tu carta de preaprobación al agente de bienes raíces para que pueda ayudarte a encontrar casas dentro de tu presupuesto.
Para obtener la preaprobación, debes hacer la solicitud con tu prestamista. El proceso de preaprobación generalmente incluye responder algunas preguntas sobre tus ingresos, tus bienes y la casa que quieres comprar. También incluye una revisión de tu crédito.
Paso 6: Encuentra al agente de bienes raíces adecuado para ti
Hay muchas partes que participan cuando se obtiene una hipoteca y se compra una vivienda. Tu agente de bienes raíces es tu representante en la transacción de compra de la vivienda. Tu agente velará por tus intereses buscando viviendas que cumplan tus criterios, consiguiéndote que puedas verlas, te ayudará a presentar ofertas y a negociar.
Como comprador, generalmente puedes trabajar sin costo con un agente de bienes raíces. En la mayoría de los casos, el vendedor pagará la comisión del agente de bienes raíces del comprador. La comisión del agente del comprador habitualmente es el 3 % del precio de compra.
Un agente de bienes raíces te representa y te ayuda a entender cómo comprar una casa. Tu agente te mostrará las propiedades, escribirá una carta de oferta en tu nombre y ayudará en las negociaciones. Los agentes de bienes raíces son expertos en el mercado local y también te asesoran sobre cuánto ofrecer por cada propiedad.
Es posible comprar una casa sin un agente de bienes raíces o REALTOR®. Esto no es recomendable, especialmente para compradores por primera vez. El proceso de comprar una casa puede ser complicado y emotivo. Tener a un agente puede ayudarte a navegar el mercado de bienes raíces, presentar una oferta sólida legalmente y no pagar demasiado por la propiedad.
¿Cómo puedes encontrar al agente de bienes raíces adecuado para ti? Empieza pidiendo recomendaciones a familiares y amigos. Las recomendaciones directas con frecuencia son la mejor manera de obtener información imparcial de agentes en tu área.
Paso 7: Empieza la búsqueda de la vivienda
Tu agente de bienes raíces te ayudará a buscar casas que estén dentro de tu presupuesto. Es recomendable hacer una lista de tus principales prioridades, algunas de las cuales pueden depender de si estás buscando una vivienda inicial o vivienda para siempre y qué tipo de casa estás buscando.
Estas son algunas cosas que es conveniente considerar cuando buscas una casa:
- Precio
- Superficie en pies cuadrados
- Condición de la vivienda y posible necesidad de reparaciones
- Acceso a transporte público
- Número de dormitorios
- Jardín trasero/piscina
- Opciones de entretenimiento local
- Calificación del distrito escolar local
- Tendencias del valor de la propiedad
- Impuestos sobre la propiedad/bienes raíces
Califica tus prioridades de la más importante a la menos importante y muéstrale la lista a tu agente. Luego, tu agente te mostrará las viviendas que se adapten a tus criterios. Es posible que tengas que pasar algún tiempo buscando la casa perfecta, así que no te desanimes si la búsqueda tarda más de lo que esperabas.
Solo tú puedes decidir cuál es la propiedad adecuada para ti. Asegúrate de ver muchas casas antes de decidir por cuál quieres hacer una oferta. De la misma manera que una buena parte del proceso de compra de vivienda, puedes hacer gran parte de tu búsqueda de casa en línea.
Cuando encuentres una propiedad que se adapte a tus necesidades y presupuesto, será el momento de hacer una oferta.
Paso 8: Haz una oferta por la casa
Cuando decidas hacer una oferta por una casa, debes presentar por escrito una carta de oferta. La carta de oferta incluye tu información (como nombre y dirección actual), el precio que estás dispuesto a pagar por la casa y más. También incluye una fecha límite para que el vendedor responda a tu oferta.
La mayoría de las ofertas también incluyen un depósito de buena fe. Un depósito de buena fe es una pequeña cantidad de dinero, generalmente 1-2% del precio de compra. Tu agente de bienes raíces puede decirte lo que es frecuente en tu mercado. Tu depósito de buena fe se aplica a tu down payment y los costos de cierre si compras la casa. Si aceptas la venta de la casa y luego cancelas, por lo general pierdes el depósito.
Tu agente casi siempre escribe la carta de oferta en tu nombre, pero si prefieres tú puedes escribirla. El agente se comunicará entonces con el vendedor o con el agente del vendedor para presentar la oferta.
A partir de ese momento, el vendedor puede responder de una de tres maneras:
- Aceptar la oferta: Si el vendedor acepta la oferta, puedes seguir con el siguiente paso.
- Rechazar la oferta: Si el vendedor rechaza tu oferta, tú decides el siguiente paso. Puedes presentar otra oferta o buscar otra casa.
- Presentar una contraoferta: El vendedor también puede presentar su propia contraoferta. Puede cambiar el precio de compra o los términos de la venta. Tú puedes aceptar la contraoferta, rechazarla o presentar otra contraoferta.
Las negociaciones pueden tomar algún tiempo después de que presentes tu oferta. Deja que tu agente de bienes raíces te ayude a manejar las negociaciones. No tengas miedo de retirarte si no pueden llegar a un acuerdo. Cuando el vendedor y tú acuerden una oferta, será el momento de pasar a la tasación y la inspección.
Nuestro prestamista de preferencia además de la carta de preaprobación ofrece un DU Underwriting Findings para que puedas presentar una oferta con confianza porque sabes cuánto puedes permitirte pagar por una casa. Verificamos tu crédito, ingresos y bienes con la documentación que nos entregues, como los W-2, talones de pago y estados de cuenta. Eso puede ayudar a fortalecer tu posición en una competitiva guerra de ofertas comparado con otros compradores que tal vez no tienen disponible esa aprobación.
Paso 9: Inspección de la vivienda
Los prestamistas generalmente no exigen una inspección de la vivienda para obtener el préstamo, pero aun así deberías hacer la inspección antes de comprar una propiedad.
Durante una inspección de la vivienda, el inspector la revisará y buscará problemas específicamente. Revisará los sistemas eléctricos, se asegurará de que el techo sea seguro, que los aparatos electrodomésticos estén funcionando y mucho más. Después de que termine la inspección, el inspector te dará una lista de los problemas que encontró en la vivienda.
Cuando recibas los resultados de la inspección, revisa cada punto línea por línea y busca si hay problemas mayores. Si una vivienda tiene un peligro grave para la salud (como pintura con plomo o moho), pide al vendedor que corrija el problema antes del cierre. Si no puedes llegar a un acuerdo, puede ser recomendable que consideres otras opciones. Lee los resultados de la inspección con tu agente y pregúntale si notó alguna señal de alarma.
Ten en cuenta que serás responsable de pagar cualquier reparación mayor después de cerrar la venta. Un inodoro tapado o un lavabo que no drena no son problemas mayores. Sin embargo, si la inspección de la vivienda revela un problema caro (como grietas en el cimiento o ventanas mal instaladas), puede ser conveniente reconsiderar la compra.
Con frecuencia los compradores de vivienda incluyen una contingencia de inspección de la vivienda en su oferta de compra. La contingencia les da a los compradores la opción de retirar la oferta (o negociar las reparaciones) sin perder el depósito de buena fe si la inspección revela problemas graves en la vivienda.
Paso 10: Obtén una valoración de la vivienda
Una valoración de la vivienda, o tasación, es una revisión que te da el valor actual de la propiedad que quieres comprar. Debes hacer la tasación antes de comprar una vivienda con un préstamo hipotecario.
Los prestamistas exigen las tasaciones porque no pueden prestar más dinero del que vale la vivienda. Si el valor fijado es menor que tu oferta, podrías tener dificultad para obtener el financiamiento. Sé cuidadoso con tu oferta y considera impugnar los resultados de la tasación si crees que el valor fijado es demasiado bajo. Sin embargo, no puedes contar con que el valuador esté de acuerdo contigo.
Los compradores de vivienda también deben incluir una contingencia de tasación en su oferta. Las contingencias de tasación frecuentemente se incluyen para permitir a los compradores retirarse de una compra (o negociar un precio más bajo) sin perder el depósito de buena fe en el caso de que la valoración de la vivienda sea por menos de la cantidad de la oferta. Al igual que las contingencias de inspección, las contingencias de tasación pueden variar, así que asegúrate de entender la naturaleza de tu acuerdo.
Paso 11: Pide reparaciones o créditos
Después de ver los resultados de la inspección, sería recomendable que le pidas al vendedor que corrija algunos de los problemas que encontraste. Puedes hacer esto de una de tres maneras:
- Pedir un precio de venta con descuento considerando los resultados.
- Solicitar que el vendedor te dé créditos para cubrir algunos de tus costos de cierre.
- Pedir que el vendedor arregle los problemas antes del cierre.
Su agente de bienes raíces le enviará tus solicitudes al agente del vendedor. Si estás comprando una casa que está en venta por el propietario (FSBO), tu agente negociará directamente con el vendedor. El vendedor podría aceptar tu solicitud o rechazarla. Si el vendedor rechaza tu solicitud, tú decides cómo proceder. Si tienes una contingencia de inspección en tu carta de oferta, puedes retirarte de la venta y conservar tu depósito de buena fe.
Paso 12: Haz un recorrido final
Debes hacer un recorrido final de tu nueva casa antes del cierre, aun si estás 100 % comprometido con la propiedad. Esto te permite revisar y asegurarte de que el vendedor tenga todo en orden.
Camina por la casa y asegúrate de que el vendedor no haya dejado ninguna pertenencia. Revisa las áreas de las reparaciones que pediste y está atento a señales de plagas. También es conveniente que revises de nuevo los sistemas de la casa una última vez para asegurarte de que todo esté funcionando. Si todo se ve bien, es el momento de seguir con confianza hacia el cierre.
Paso 13: Cierra la compra de tu nueva casa
Tu prestamista está obligado a darte la Declaración de cierre, en la que está lo que debes pagar en el cierre y resume la información de tu préstamo, tres días hábiles antes del cierre. Lee cuidadosamente la Declaración de cierre y asegúrate de que las cantidades no hayan variado mucho de la Estimación de préstamo, que debes haber recibido no más de tres días hábiles después de tu solicitud inicial.
Después de que hayas revisado la Declaración de cierre, será el momento de ir a la reunión del cierre. Lleva tu identificación, una copia de la Declaración de cierre y prueba de los fondos para los costos de cierre.
Firmarás una declaración de cierre en la que está la lista de costos relacionados con la venta de la vivienda. Esto es cuando pagas el down payment y los costos de cierre. También debes firmar el pagaré del préstamo, en el que se establece que prometes pagar el préstamo. Finalmente, firmarás la hipoteca o escritura de fideicomiso para garantizar el pagaré del préstamo.
Después de terminar el cierre, serás un propietario de vivienda oficialmente.
Preguntas frecuentes de comprar una casa
¿Cuánto tiempo toma comprar una casa desde el principio hasta el final?
En promedio, puedes esperar que el período de tiempo para comprar una casa desde que comienza el proceso hasta que te mudas a la casa toma alrededor de cinco a seis meses. El proceso puede ser más corto dependiendo de ciertos factores como cuánto del proceso completaste antes de tiempo, si estás vendiendo otra propiedad al mismo tiempo y si estás pagando con efectivo o solicitando una hipoteca.
¿Cuánto dinero deberías tener antes de comprar una casa?
Antes de comprar una casa, deberías tener suficiente reserva de efectivo disponible en caso de emergencias. Esa reserva debería ser igual a 2 meses de pagos hipotecarios por lo menos. Dependiendo del tipo de préstamo que estás solicitando y tus calificaciones, tu prestamista podría exigir más meses de pagos.
Reflexiones finales sobre la compra de una casa
Los pasos para comprar una casa pueden ser un largo proceso en general.
Primero, debes estar preparado para ser propietario de vivienda y establecer un presupuesto. Luego, trabajarás con un prestamista para obtener la preaprobación para una hipoteca. Después, empezarás a buscar casas, idealmente acompañado de un agente de bienes raíces de confianza. Cuando encuentres una casa, el agente te ayudará a presentar una oferta y negociar con el vendedor.
Cuando llegues a un acuerdo, pedirás una tasación y una inspección. Si en la inspección surge un problema serio, es conveniente que negocies las reparaciones o créditos con el vendedor. También podrás hacer un recorrido más en la casa antes de comprarla. Si todo parece aceptable, podrás pasar finalmente al cierre y disfrutar tu nuevo estado como propietario de vivienda.
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